Thắc mắc về đền bù giải phóng mặt bằng đất nông nghiệp

Câu hỏi:

Gia đình tôi đang sở hữu mảnh đất diện tích khoảng 200m2 trồng cây hàng năm (có giấy tờ đầy đủ). Nhưng hiện nay mảnh đất nằm trong dự án khu công nghiệp phát triển làng nghề (gia đình tôi cũng ở làng nghề).

Chủ đầu tư thi công sai dự án (cắt bớt nhiều khoản trong dự án) và phân lô bán nền cho người dân với giá chênh lệch vài chục lần so với giá đền bù.

Nhận thấy vậy gia đình tôi với khoảng hơn 20 hộ dân chưa nhận tiền đền bù. Dự án được khởi công từ năm 2002 nhưng đến nay gia đình tôi chưa nhận được giấy mời, họp với bên phía chủ đầu tư để tìm hướng giải quyết.

Vừa qua bên phía chủ đầu tư kết hợp với UBND thị xã tiến hành cưỡng chế khoảng 20 chục hộ dân (chưa nhận tiền đền bù). Tôi muốn hỏi luật sư rằng phía chủ đầu tư, UBND thị xã có thẩm quyền cưỡng chế không?

Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

1. Điều kiện bồi thường về đất

Thông tin ông/bà cung cấp chưa cụ thể là "đầy đủ giấy tờ" không rõ là có những giấy tờ gì và giấy tờ thuộc loại nào?

Tuy nhiên, khi Nhà nước thu hồi đất phải đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 để được đền bù, hỗ trợ về đất.

Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường khi đáp ứng các điều kiện:

- Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp [...]

Diện tích đất của gia đình bạn là đất trồng cây hàng năm căn cứ phân loại tại điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Do đó, việc bồi thường hỗ trợ cần căn cứ vào quy định tại Điều 77 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại.

2. Về dự án Khu công nghiệp phát triển làng nghề

Nhà nước có chủ trương lập dự án và giao cho cơ quan tổ chức đủ năng lực và điều kiện tiến hành đầu tư xây dựng công trình. Mục đích đầu tư xây dựng dự án nhằm phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Việc thu hồi đất thực hiện theo quy định Điều 62 Luật Đất đai. Thời điểm có quyết định chủ trương đầu tư và khởi công là 2002 đến nay thì gia đình bạn chưa cho biết thông tin về tiến độ dự án như thế nào?

Căn cứ Luật đất đai 2013, trình tự thủ tục của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất thì phải qua các bước cụ thể như sau:

Bước 1. Thông báo thu hồi đất;

Bước 2. Thu hồi đất;

Bước 3. Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất;

Bước 4. Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư;    

Bước 5. Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân;

Bước 6. Hoàn chỉnh Phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư;

Bước 7. Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện;

Bước 8. Tổ chức chi trả bồi thường;

Bước 9. Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất;

Theo trình bày bạn, gia đình bạn và gần 20 hộ dân khác chưa nhận tiền đền bù vì còn vướng mắc về quyền lợi. Từ thông tin này chúng tôi cho rằng việc bồi thường trải qua bước 7 và đang thực hiện ở bước 8 và bước 9 nêu trên.

Thêm vào đó, khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai quy định:

3. Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

...

d) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này."

Theo quy định nêu trên, Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

Việc vận động thuyết phục trực tiếp bằng các cuộc họp, đối thoại và phải lập biên bản ghi nhận ý kiến của các bên. Trong trường hợp các hộ dân không đồng ý thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất.

Sau khi ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất thì phải tuân theo trình tự, thủ tục nêu tại Điều 71 Luật Đất đai 2013:

"Điều 71. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất

....

2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

...

4. Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất:

a) Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;

b) Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.

Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;..."

Sau khi ban hành quyết định cưỡng chế thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập Ban thực hiện cưỡng chế.

Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành.

Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản. Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế.

Trong trường hợp gia đình bạn bị thu hồi, cưỡng chế thu hồi đất mà không thông qua trình tự thủ tục nêu trên là trái luật.

3. Thẩm quyền cưỡng chế thu hồi đất

Theo Điều 71 Luật Đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

Mà thị xã là đơn vị hành chính tương đương cấp huyện, do đó, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện cưỡng chế.

Đồng thời, Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giải quyết khiếu nại liên quan đến việc cưỡng chế…

Chủ đầu tư và cơ quan tổ chức khác có liên quan chịu trách nhiệm phối hợp với Ban thực hiện cưỡng chế thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất khi Ban thực hiện cưỡng chế có yêu cầu.

Cũng cần lưu ý, theo Khoản 6 Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp người có đất thu hồi, tổ chức, cá nhân có liên quan có quyền khiếu nại về việc thu hồi đất mà chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất.

Trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng cưỡng chế nếu việc cưỡng chế chưa hoàn thành; hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại do quyết định thu hồi đất gây ra (nếu có)...".

4. Về vấn đề “Chủ đầu tư thi công sai dự án (cắt bớt nhiều khoản trong dự án)”

Theo thông tin bạn nêu thì việc chủ đầu tư thi công sai dự án nhưng chưa cung cấp thông tin cụ thể việc thi công sai thiết kế hay hạ tầng kỹ thuật hay thi công sai. Có văn bản, tài liệu hay có chứng cứ ghi nhận sai phạm hay không?

Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư thi công hạ tầng kỹ thuật không phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và công bố hoặc chậm tiến độ, quá thời hạn... nếu có căn cứ thực tế hoặc chứng cứ tài liệu chứng minh thì tổ chức, cá nhân phát hiện làm văn bản kèm chứng cứ khiếu nại, tố cáo đến cơ quan chủ quản.

Căn cứ Điều 33, 34 Nghị định 68/2017/NĐ-CP, khi cá nhân, tổ chức phát hiện sai phạm về thi công thì khiếu nại, tố cáo bằng văn bản cho UBND cấp huyện, Sở Công thương.

Trường hợp UBND cấp huyện không xử lý, xử lý không đúng hoặc quá thời hạn theo thời hạn xử lý khiếu nại tố, cáo thì tiếp tục gửi văn bản đến UBND cấp tỉnh để xử lý theo thẩm quyền.

5. Phân lô bán nền cho người dân, giá bán chênh lệch vài chục lần so với giá đền bù:

Thông tin ông/bà cung cấp thì chưa rõ việc chủ đầu tư phân lô, bán nên cho những đối tượng nào? Các đối tượng các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất có thuộc các đối tượng trong làng nghề trước đây hay không?

Trường hợp phân lô bán nền cho chính các hộ dân, doanh nghiệp, cơ sở sản xuất của làng nghề, theo đó, căn cứ khoản 4 Điều 20 Nghị định 68/2017, chủ đầu tư có quyền xác định giá cho thuê hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung

Tuy nhiên, việc định giá này phải phù hợp với việc đáp ứng các tiêu chí để được ưu đãi đầu tư theo quy định Điều 31, 32 Nghị định 68/2017/NĐ-CP.

Trên đây là tư vấn sơ bộ căn cứ trên các quy định pháp luật còn hiệu lực để bạn có thể tham khảo trước khi quyết định phương án giải quyết vụ việc.

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: tuvan@luatvietnam.vn

Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!

Để được giải đáp thắc mắc, vui lòng gọi

1900.6192 hoặc gửi câu hỏi tại đây

Tải app LuatVietnam miễn phí tại đây

Loading...
Vui lòng đợi